Квадратный метр в Минске уже по $1850. Сколько еще будет продолжаться рост?

Onliner задал похожие вопросы двум экспертам: аналитику агентства недвижимости «Твоя столица» и автору телеграм-канала «Литовская о жилье».

Сейчас цены на взлете. Ладно новостройки, но почему дорожает и старая вторичка?

Цены в Минске сегодня кусаются и на новостройки, и на жилье старого фонда. Так, в базе Onliner «Дома и квартиры» в сентябре самой дешевой оказалась однушка аж за $54 500. И это в Шабанах, правда в панельке 1990 года

Эксперт Ольга Павловская рассказывает, по какой логике росли цены на квартиры разного типа с января 2023 года:

— Сначала интенсивно дорожали каркасно-блочные новостройки и квартиры, построенные, скажем, после 2010—2015 годов, особенно в каркасно-блочных домах. Это сумасшедший драйвер роста, который раскачивает весь рынок. Как дальше работает психология? Владельцы жилья на вторичном рынке смотрят на это все и прикидывают: «Если цена голых новостроек так выросла, значит, и за мою квартирку с ремонтом я могу э-ге-гей как поднять цену». Проходит время — и уже многие не могут приобрести сильно подорожавший метр в новостройке. Значит, они пойдут покупать квартиру в старой панели, построенной до 2000-го. Или, если совсем не хватает денег, в хрущевке. Собственно, это и произошло. Во всяком случае, по итогам сентября у нас фактически не выросли цены на каркасно-блочные дома, на панельные — минимально, а подросла стоимость хрущевок и однушек в старой панели 1986—1999 годов. Сейчас происходит переток клиентов к более старому жилью.

И что, «квадраты» и дальше будут подниматься в цене?

Собеседница отмечает, что во время нынешнего подорожания цены росли в среднем больше чем на 1% в месяц, а иногда — и на все 2—3%. Отдельный класс жилья (квартиры с хорошим ремонтом в кварталах вроде «Лебяжьего») в некоторые месяцы прибавлял в стоимости даже по 3—4%.

— Недавно, в сентябре 2025-го, у нас получилось небольшое снижение темпов роста цен (они выросли всего на 1%) и уменьшилось количество сделок. Можно было бы сказать, что рынок начинает замедляться и цены притормозят. Но теперь это вряд ли случится — они будут подкормлены кредитами, — считает Ольга.

Напомним, на октябрь «Беларусбанк» объявил акцию, снизив ставку по кредитам для покупки недвижимости у застройщиков, — временно для всех она будет как для льготников (13,75%, а не 16,65%). В начале октября снизил ставки по кредитам на новостройки и «Белинвестбанк» — теперь 14,9% вместо 15,5% годовых.

Собеседница сомневается, что такой подход сохранится надолго:

— Есть мнение, что скидки могут быть связаны с невыполнением годовых планов по кредитам, а значит, потом ставки могут вернуться к прежним уровням. Но пока мы получим временный всплеск активности на рынке новостроек. На вторичку это может повлиять опосредованно — через месяц, если поднимутся цены на жилье от застройщиков.

— Но каким может быть потолок цен? Наверняка есть какой-то предел здравого смысла, за который покупатели не захотят выйти?

— Предыдущий предел был на уровне $1700, но на этот раз за $1700 мы давно перевалили. Правда, в прошлый раз не было доступных кредитов для широкого круга покупателей. Можно предположить, что сейчас сумма может превысить $2000 за «квадрат», но в таком случае люди уже с трудом будут покупать такое жилье.

Ольга делает оговорку, что прогноз может сбыться, если не случится каких-то серьезных передряг.

Когда же ждать новое дно цен?

— В любом случае рынок сначала должен остановиться, — комментирует эксперт. — Обычно несколько месяцев — период стабилизации, стагнации, когда цены делают по плюс-минус полпроцента от цены квадратного метра. Несколько месяцев такое держится, потом объем сделок снижается. И вот только тогда мы начинаем получать медленный откат цен. И откатываются они год-два.

Ольга вспоминает провал цен на недвижимость, который случился после взлета 2014 года:

— Это был единственный реальный глобальный провал. Цены падали в течение двух лет, до начала 2016-го. И только тогда мы получили $1075 за квадратный метр. Рынок очень медленный. Если снижение наконец наступит, оно будет постепенным, на 1—2% в месяц. Медленно, уверенно и долго.

— Сколько лет понадобится ждать, чтобы вложиться в квартиру большей площади, продав свое жилье на пике цен?

— Ну вот, приблизительно года два. Это без учета инфляции и других факторов. И все равно, скорее всего, придется докладывать какие-то деньги.

— Как думаете, если продать хрущевку сейчас, получится ли потом купить квартиру в «Леваде»?

— Я бы сказала, что не получится, — улыбается собеседница. — Может быть, продав двушку-хрущевку сейчас, если все звезды сложатся, и доложив что-то, года через четыре вы и сможете купить однушку в «Леваде». Но не факт, понимаете? Потому что «Левада» тоже будет жить в своем темпе. Там пройдут ремонты, будет какое-то комьюнити развиваться. Посмотрите, ведь и «Лебяжий» не стал слишком доступным. Если сейчас сравнивать Серебрянку и «Лебяжий», то понятно, что Серебрянка проиграет в цене. 

Если сейчас не продать подорожавшую хрущевку, потом уже не продашь?

Аналитик агентства недвижимости «Твоя cтолица» не считает, что жилье старого фонда когда-нибудь перестанет быть востребованным:

— В Минске нет пока какой-то раскрученной программы реновации и вряд ли найдутся ресурсы, чтобы резко взять и снести все хрущевки или начать их перестраивать. Если и будет такой процесс, то медленный. Сейчас в среднем 18—20% сделок ежемесячно — это сделки с хрущевками. Они как были востребованы, так и останутся, просто, может быть, это будет 16%, хотя тоже не факт. Это малогабаритное жилье, более дешевое, очень часто — первое для тех, кто не может себе позволить ничего больше. Поэтому такого, что через год-два их никто не будет покупать, по моим наблюдениям, не будет.

Будут ли еще расти цены на вторичке?

— Цены на вторичке уперлись в потолок платежеспособности — им уже особенно некуда расти, — считает наша вторая собеседница, Наталья Литовская. — Только если доходы граждан продолжат подрастать, а курс доллара зафиксируется на уровне 3 рублей, тогда появится еще небольшой резерв для подорожания среднестатистического квадратного метра. 

Наталья обращает внимание, что на вторичном рынке сегодня нет кредитов с низкими процентными ставками:

— Вторичку лишили главной подкормки, которая очень активно двигала цены вверх, — доступных кредитов. Все-таки 18,5% годовых — дороговато. К тому же если у тебя среднестатистические доходы, большой кредит не дадут. Докредитоваться человеку со средней для Минска зарплатой в эквиваленте $1000 сегодня можно на $30—40 тысяч. А сейчас даже двушка в хрущевке, со свежим ремонтом стоит $80 000. Получается, все равно нужно иметь свою — и немалую — сумму. Или что-то продать, чтобы что-то купить.

А новостройки все-таки подорожают?

Наталья считает, что подешевевшие кредиты на новостройки повлияют на цену «квадрата» в этой категории жилья:

— Ставка по кредитам на новостройки была 16,5%, что довольно дорого. Поэтому народ не очень активно закредитовывался. Когда появилась акция от «Беларусбанка» с кредитом под 13,75%, я говорила, что подешевевшие кредиты, скорее всего, на цены новостроек не повлияют. Все-таки это месячная акция и только от одного банка. Но дешевые кредиты (под 14,9%) появились и у «Белинвеста», который вообще не назвал конечных сроков «раздачи». Откуда такая щедрость у банков? Ежегодно они получают от Нацбанка план — какой объем средств обязаны направить на кредитование жилищного строительства.

Год заканчивается, надо эти деньги «раздать», поэтому мы сейчас и наблюдаем все эти особые программы по кредитованию новостроек. 

Наталья уже видит большой интерес к этим предложениям: на ее вебинары приходят люди, которые намерены воспользоваться подешевевшими кредитами и уже забронировали квартиры у застройщиков.

— Что делает покупатель, который метался между вторичкой и новостройкой? Он начинает думать: «Дают шанс купить новостройку — лови его». Из-за более доступных кредитов вторичный рынок почувствует некоторый отток интереса граждан, которые все-таки решили исполнить мечту о новом жилье.

Да, в такой ситуации цены на метры в новостройках продолжат расти, считает собеседница.

— Если акции будут продолжаться, до конца года «квадрат» в жилье от застройщиков вполне может прибавить еще сотню долларов. Почему? Сейчас хапун, очереди выстраиваются в том числе за полным неликвидом. А если ты, как застройщик, видишь очередь, ты будешь повышать цену. Но, вероятно, тем же застройщикам придется скидывать цену на те же 100 долларов после Нового года, во время традиционного застоя на рынке.

— Так может, и для вторички появятся дешевые кредиты?

— На это рассчитывать не стоит. Еще в начале года Нацбанк четко дал понять, что улучшение условий по кредитованию вторички никакой пользы для экономики не несет. А вот новостройки — другое дело, это стимулирование строительной отрасли, плюс народ, купив свежее жилье, побежит покупать продукцию «Березакерамики», «Керамина», «Атланта» и так далее.

Купить на спаде цен — продать на пике. Есть примеры такого успеха?

Спрашиваем у собеседницы, знает ли она истории счастливчиков, которые купили жилье на спаде цен, а продали сейчас, когда «квадраты» серьезно подорожали.

— Конечно. Знаю людей, которые в 2022 году вкладывались в новостройку. На старте ценник был эквивалентен примерно $950—1150 за метр. Сейчас они получили ключи, сделали ремонт — и продали уже по $2000—2200 за «квадрат». То есть очень хорошо заработали. И таких людей немало, — рассказывает Наталья. — Но надо понимать, что в 2022‑м спрос был настолько плох, что только самые смелые инвесторы вкладывались в метры. А пример покупки на пике и продажи на пике… Наконец смогли продать и вернуть свои деньги те, кто еще в 2007‑м строил в Минске квартиру по $2000—2100 за «квадрат». Видите, иногда и столько приходится подождать.

— И у вас спросим: а сейчас можно продать условную хрущевку, чтобы при спаде цен купить жилье в какой-нибудь «Леваде»? И сколько придется ждать?

— Допустим, сейчас можно продать неплохую двушку в хрущевке за $80 000 по курсу. На спаде, может, и получится купить более приличную квартиру, но вряд ли в «Леваде», скорее евродвушку в монолитном доме 2010—2012 годов постройки. Однако это в том случае, если средняя зарплата упадет до $500 в эквиваленте. Кого такое порадует? Я не знаю. А сколько ждать? Понятия не имею…. Конечно, приятно продать условную однушку в хрущевке перед падением цен, сейчас — тысяч за $65 по курсу. И потом, если рынок упадет, ничего не докладывая, купить уже стандартную двушку. Но кризисы у нас всегда неожиданные, и никто из экономистов их толком не прогнозирует. Сегодня, например, читала прогнозы разных экспертов насчет курса доллара. Они диаметрально противоположные: там и падение, и рост в течение месяца.

Что будет дальше? Цены снизятся или нет?

Когда будет то самое дно цен на жилье, Наталья предсказать не берется:

— Я понимаю, что это очень интересно. Но у нас недвижимость абсолютно всегда привязана к трем ключевым параметрам: доходы населения в валюте, доступность кредитов (чем ниже процент — тем они более доступны) и настроения людей. Что мы можем сказать про 2027 год? Какие будут доходы? Будет ли очередной кризис или у нас все будет отлично и доходы будут только расти? Решая вопрос, вырастет ли его квартира в цене, каждый должен сам для себя определиться, во что он верит. Если в светлое будущее, в котором все хорошо, — то цена квартиры вырастет, а человек ничего не потеряет. Если в то, что накроет очередным катаклизмом, — то нет. Но в любом случае рынок цикличен, стоимость «квадрата» еще может снизиться. До прошлых цифр уже нет, потому что сам доллар девальвировался. Очень сомнительно, что мы снова увидим метр по $1000. Но метр по $1400—1500 еще вполне возможен при каких-то экономических кризисах.

• 0
• 0
• 0
• 1
• 0
• 0
• 0
• 0