28-летняя белоруска покупает уже пятую квартиру для сдачи в аренду — причем в разных городах и странах

Первую свою квартиру Ольга Баборик купила в 21 год в Минске. Сейчас она покупает недвижимость за границей и при этом живет в съемной квартире. О своей стратегии инвестирования девушка рассказала польскому изданию Forbes. «Мне очень нравится программировать, но я не хочу работать до пенсии».

Ольга Баборик. Фото: instagram

Ольга Баборик — программистка. Согласно ее профилю в Linkedin, в 2018 году она окончила БГУИР, позже получила степень MBA в Польско-японской академии компьютерных технологий в Варшаве.

Как рассказывает девушка, она никогда не боялась, что не сможет найти работу, так как получила престижную ИТ-специальность и выбрала направление Microsoft Dynamics AX&365. Начинала как программист, а теперь работает техническим архитектором. Таких специалистов, по ее словам, немного, поэтому в этой профессии можно хорошо зарабатывать.

«Я начала работать на третьем курсе учебы, еще в Минске. Быстро начала получать сообщения в LinkedIn от рекрутеров, в том числе из Польши, даже с предложениями переезда.

Некоторое время я отказывалась, но в конце концов решила, что уже пришло время перебираться. Через неделю у меня были назначены два собеседования — и в обоих местах я получила предложения работы. Я также могла остаться в своей предыдущей компании и работать дистанционно, но хотела интегрироваться с поляками, работая вместе с ними каждый день в офисе. Поэтому собрала вещи — и вот уже пятый год я здесь», — рассказывает Forbes Ольга.

Первая недвижимость

Как вспоминает Ольга, свою первую квартиру она купила в 21 год. Это была студия площадью 31 квадратный метр в Минске. По ее словам, застройщик предложил отличную рассрочку: первоначальный взнос 40%, а остальное — частями во время строительства. Квартира стоила 46 тысяч долларов, а с отделкой — около 60 тысяч долларов.

Ольга вспоминает, что когда начинала работать в Минске, то зарабатывала 1000 долларов, из которых 600 шло на выплату по первой квартире. Решение купить квартиру далось нелегко, но она верила, что со временем зарплата будет расти, появится пассивный доход, и поэтому взяла на себя финансовые обязательства.

Но, как говорит девушка, пожить в своей квартире у нее не получилось. Когда та была готова, Ольга уже переехала в Польшу. Квартиру, рыночная стоимость которой сейчас составляет примерно $85 тысяч, она сдает примерно за $440 в месяц.

Вторую квартиру-студию, по словам девушки, она купила в Грузии. Почему именно в этой стране, Ольга объясняет следующим образом:

«У меня есть друг, который тоже интересуется недвижимостью, и у него есть привычка просматривать любые интересные объекты поблизости, когда видит что-то, что ему нравится. Он поехал в Грузию на свадьбу, подружился с местным агентом по недвижимости и купил. Когда я узнала об этом — а я сама несколько раз была в Грузии и мне там очень понравилось, — тоже начала искать».

Ольга рассказывает, что квартиру, которая находится на 14-м этаже дома в Батуми, она купила дистанционно на раннем этапе строительства, как раз тогда, когда началась продажа. Первоначально она внесла 10% от стоимости. Остальную сумму выплачивала ежемесячными платежами без процентов до завершения строительства. Всего за 36 квадратов она отдала $50 тысяч. По ее словам, с момента покупки цены как в этом комплексе, так и в Батуми в целом выросли примерно на 20%.

Ольга добавляет, что выход на грузинский рынок крупного застройщика Emaar Properties из Объединенных Арабских Эмиратов вызвал ажиотаж и значительный рост цен.

Как покупала квартиру в Грузии

По словам Ольги, процесс покупки квартиры был достаточно простым и понятным. Сначала она выбрала застройщика и конкретную квартиру, после чего написала в отдел продаж. Ольга вспоминает, что с ней быстро связался агент, и они спокойно обсудили все детали.

Сотрудник случайно оказался русскоязычным, но, как отмечает инвестор, без проблем можно вести коммуникацию и на других языках. Она подчеркивает, что никто не подгоняет и есть время все тщательно обдумать.

Дальше, по словам Ольги, происходит бронирование квартиры. У разных застройщиков оно может быть бесплатным или платным. В ее случае нужно было внести $1000, и эта сумма зачлась в стоимость покупки. Если же договор аннулируется, бронирование аннулируется.

Батуми. Фото иллюстративное

Ольга также рассказывает, что получила договор на русском и грузинском языках, но при желании его можно получить и по-польски, и по-английски. Она прочитала документ, распечатала, подписала, отсканировала и отправила обратно.

Потом договор подписал застройщик и переслал ей копию. Теперь, по ее словам, девушка просто платит согласно графику погашения. Ольга отмечает, что после завершения строительства на 50% можно зарегистрировать право собственности в специальном государственном реестре. Она пока этого не сделала, но планирует до конца года.

Что касается ремонта, Ольга говорит, что хочет заказать пакет отделки от застройщика, который стоит около 500 долларов за квадратный метр, чтобы не заниматься этим самостоятельно. Она объясняет, что в договоре есть правило: ремонт должен быть завершен не позднее чем через три месяца после сдачи дома. Это требование, по словам Ольги, не распространяется на все объекты в Грузии, все зависит от застройщика и предполагаемого использования здания.

Инвестиционная стратегия

Ольга объясняет, что обычно покупает жилье на стадии котлована. Это позволяет увеличивать стоимость инвестиции еще во время строительства, когда проект пока не оплачен полностью. Она старается выбирать предложения застройщиков с рассрочкой под 0%, так как ранний вход в проект дает больше времени, чтобы комфортно распределить платежи и погасить их.

Вместе с тем Ольга не исключает покупки на поздних этапах строительства или на вторичном рынке — часто именно перед завершением проекта можно найти привлекательные предложения на последние квартиры.

Все зависит от ситуации на рынке: в Польше инвестиции в котлован не всегда выгодны, а в Грузии, наоборот, это очень перспективно. Если же рынок благоприятствует, как сейчас в Польше, она ищет варианты с графиком 10/90 или 20/80: при подписании договора вносит только 10 или 20% от стоимости, а остальное выплачивает уже при сдаче дома.

Она признается, что намеренно не покупает недвижимость за наличные:

«Если бы у меня, например, было $100 тысяч наличными, вместо того, чтобы покупать одну квартиру за эту сумму, я бы предпочла использовать эти деньги в качестве первоначального взноса за пять квартир, при условии, конечно, что я могу комфортно вовремя оплачивать все свои платежи».

«Я просто пытаюсь увеличить свой капитал», — объясняет девушка и замечает, что вдохновением для нее стала книга Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа», с которой началось ее понимание инвестиций.

После Кийосаки она прочитала много других книг об инвестициях, но именно его подход ей больше всего подходит.

«Мне очень нравится программировать, но я не хочу работать до пенсии; я предпочитаю вариант стабильного дохода от аренды недвижимости. Я стараюсь покупать активы как можно чаще и раскладываю покупки в рассрочку, чтобы у меня были деньги на следующие инвестиции.

Как говорят опытные инвесторы, квартира — это хорошая инвестиция, если она окупается в течение 15 лет. Я всегда стараюсь покупать те, которые соответствуют этому требованию. И я хочу диверсифицировать риск по разным стратегиям», — объясняет Ольга.

Свою минскую квартиру Ольга сдает в долгосрочную аренду, а в Батуми планирует сдавать на короткий срок туристам, так как квартира находится буквально в трех улицах от моря.

Жилье в Польше

По словам Ольги, сначала она снимала небольшую студию площадью 31 квадратный метр в варшавском районе Урсынув и уже тогда понимала, что рано или поздно купит собственное жилье. Через полгода хозяин решил продать квартиру примерно за 400 тысяч злотых (на то время около $100 тысяч).

Ольга вспоминает, что студия ей очень понравилась, поэтому она обратилась к ипотечному консультанту, чтобы узнать, сможет ли получить кредит. Консультант заверил, что проблем с этим не будет, и она начала готовить первоначальный взнос. Однако за это время владелец нашел покупателя, который был готов заплатить быстрее.

Ольга признается, что это было немного грустно, но при этом она уже точно знала, что имеет кредитоспособность. Поэтому сразу начала искать другие варианты. В результате она нашла новую возможность — квартиру в Люблине, причем не для себя, а с инвестиционной целью.

По словам Ольги, выбор в пользу Люблина был неслучаен. По работе она подружилась с коллегами из этого города, часто бывала там и хорошо знала район. Один из коллег недавно купил и отремонтировал квартиру, поделился своим опытом, и это подтолкнуло ее смотреть на Люблин уже как на возможность для инвестиций.

Ольга отмечает, что город — довольно большой студенческий центр, который быстро развивается. Свою квартиру площадью 36 квадратов она купила в новом жилом массиве возле водохранилища на стадии котлована. Договор купли-продажи она подписала в 2024 году, а сдачу дома ожидает во втором квартале следующего года. Квартира ей обошлась в 360 тысяч злотых (сейчас это около 90 тысяч долларов).

Выплаты были поэтапными. В ее случае первоначальный взнос составил 20% от стоимости. Поскольку она вошла в проект на начальной стадии, то платит в среднем по 10% каждый квартал.

Ольга подчеркивает, что все эти деньги она покрывает из собственной зарплаты, поэтому после сдачи квартира будет полностью выплачена. Это позволит использовать ее как залог для новой ипотеки — уже в качестве первоначального взноса. Таким образом, говорит Ольга, и формируется личный капитал.

Ольга признается, что пока не решила, что делать с квартирой в Люблине: можно сдавать в аренду, а можно продать и инвестировать в другое жилье.

Параллельно она выплачивает деньги за еще одну квартиру в Варшаве — в районе Мокотув. Это двухкомнатное жилье площадью 33 квадратных метра на первом этаже, с большим частным двориком, кладовкой и парковочным местом. Она купила его за 640 тысяч злотых (на сегодня — около $160 тысяч). Сдачу планируют на конец марта 2026 года, и Ольга собирается сдавать его в долгосрочную аренду.

Без собственного жилья, но с планами расширения географии инвестиций

Ольга пока продолжает снимать жилье в центре Варшавы. Она замечает:

«Считаю, что нужно жить в квартире немного лучше, чем та, которую мы могли бы купить. Хочу, чтобы в перспективе инвестиционная недвижимость «заработала» на мою собственную».

Свою пятую квартиру девушка планирует купить в Лодзи. Это снова будет небольшая квартира стоимостью около 360 тысяч злотых. Она уже собиралась подписывать договор, но пока еще наблюдает за рынком.

В шутку Ольга добавляет, что после Лодзи останется только Вроцлав и Гданьск, чтобы «покрыть всю Польшу». Она стремится диверсифицировать риски, в том числе географически, поэтому в последнее время думает и про Азию, особенно про Бали.

Ольга отмечает, что Бали привлекательнее Испании, где есть проблема с «ocupas» [окупасами — людьми, которые незаконно занимают пустующие дома или квартиры, обычно без согласия владельца. Если они успели прожить в доме более 48 часов, процесс выселения может занять месяцы, а то и годы], да и прибыльность инвестиций в Азии сейчас выше, чем в Европе.

Еще один вариант, который она рассматривает, — покупка номера в отеле в Грузии или Турции. Как пример, в Грузии сеть Wyndham строит пятизвездочные отели, и инвестор получает не только прибыль, но и возможность пользоваться объектами этой сети по всему миру. Это удобно: не нужно ездить всегда в один и тот же отель, можно останавливаться в разных странах, в зависимости от вложения.

«Это хорошее сочетание бизнеса с удовольствием, — отмечает Ольга. — В общем, я люблю, чтобы в инвестициях было немного спонтанности. Я постоянно ищу. Иногда вечером вместо социальных сетей сижу на сайтах объявлений и смотрю, что нового появилось на рынке недвижимости.

Если увижу действительно привлекательное предложение — хороший график платежей, отличный жилой комплекс и так далее, — то могу купить что-то и непредвиденное. Тогда ищу на это сбережения или даже могу взять долг, если оно того стоит. Я молодая, еще нет семьи и могу позволить себе больше риска. В случае чего успею восстановить свой капитал».

Ольга отмечает, что всегда внимательно подсчитывает инвестицию и связанные с ней риски: анализирует, за сколько в этом районе квартиры продаются и сдаются в аренду, какие расходы понадобятся и какие перспективы развития района. Она знает свои финансовые возможности и имеет план на случай наихудшего сценария.

Кроме недвижимости, девушка инвестирует в фондовый рынок, постоянно ищет новые инвестиционные возможности.

«У меня также есть миссия: рассказывать людям о возможностях вокруг меня, потому что не все их видят. Я считаю, что лучше расти вместе с друзьями финансово, чем только самой», — отмечает Ольга.

По словам девушки, друзья даже шутят, что если кто-нибудь подружится с ней, то быстро купит квартиру.

«Один мой знакомый еще недавно снимал в Варшаве студию, а я помогла ему найти вариант, где кредитная выплата получилась такой же, как аренда. Это было в апреле, а вчера он уже подписал ипотечный договор», — рассказывает Ольга.

Комментарии к статье